ابرمعافیت مالیات بر درآمد - بوستان گفتگو

معادله طراحی شده از سوی سیاستگذار برای اجرای سیاست مهار تورم ملکی از مسیر مالیاتی، به گونه ای طراحی شده است که به نظر می رسد، طراحان این مسیر، خود نیز در اجرایی شدن آن تردید دارند. از سوی دیگر، آنالیز های جهانی اقتصاد درباره جزئیات برنامه نو مالیاتی دولت در بخش مسکن، نشان دهنده نوعی ابرمعافیت در مالیات بر عایدی سرمایه ملکی است. دو مالیات قبلی یعنی مالیات خانه های خالی و مالیات خانه های لوکس نیز، که در دو سال گذشته، عملکرد قابل دفاعی در مهار تورم ملکی و عایدیزایی برای دولت نداشته اند و عملا مسیر بیراهه برای تحقق هر دو هدف اعلام شده به خصوص مهار تورم و سفته بازی ملکی بوده اند، نیز بار دیگر در لایحه بودجه 1402 آمده است. اما یک نکته جالب در ارتباط با این دو مالیات آن است که برای سومین سال پیاپی، عایدی پیش بینی شده از محل این مالیات ها برای دولت، ثابت و بدون تغییر نسبت به سال های قبل به جای مانده است.

تکرار عایدی مالیاتی برای سال سوم

آنالیز ها درباره جزئیات مربوط به عایدیهای پیش بینی شده از سوی دولت در لایحه بودجه 1402 نشان می دهد، برای سومین سال پیاپی، رقم کل عایدی تخمین زده شده از محل دریافت مالیات از مالکان املاک لوکس و گران قیمت، ثابت و بدون تغییر به جای مانده است. این در حالی است که هم اکنون هم در لایحه بودجه و هم در واقعیت بازار مسکن، سقف ریالی ارزش گذاری برای واحدهای گران قیمت از یکسو و قیمت آپارتمان های لوکس از سوی دیگر افزایش داشته است.

سیاستگذار در حالی رقم کل عایدی پیش بینی شده برای دولت از محل این مالیات ملکی در سال 1402 در لایحه بودجه سال آینده معادل 707 میلیارد تومان پیش بینی نموده است که این عایدی پیش بینی شده در بودجه سال های 1400 و 1401 نیز به همین مقدار بود. این در حالی است که در این سه سال، سقف قیمت املاک مشمول این مالیات نیز تغییر نموده و افزایش یافته است. در قانون بودجه سال 1400، سقف قیمت املاک مشمول مالیات املاک لوکس و گران قیمت، 10 میلیارد تومان و بیشتر، در سال 1401، معادل 15 میلیارد تومان و بیشتر و در لایحه بودجه 1402 معادل 20 میلیارد تومان و بیشتر معین شده است. از سوی دیگر در این سه سال، تورم ملکی، منجر به افزایش محسوس قیمت مسکن در تمام شهرها شده است. با این حال، معین رقم ثابت عایدی قابل پیش بینی از محل دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت، برای سه سال پیاپی به مقدار 707 میلیارد یک پیغام مهم را در خود جای داده است. کارشناسان معتقدند، پیغام این موضوع آن است که سیاستگذار خود نیز نسبت به تحقق هدف عایدیی معین شده تردید دارد و نسبت به آن امیدوار نیست. این موضوع را می توان به عنوان عقب نشینی پنهان سیاستگذار از سه مالیات ملکی مطرح نمود و آن را با توجه به حجم ریالی وصول عایدی ناشی از دریافت مالیات از واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت در دو سال قبل یعنی سال های 1400 و 1401 شرح داد. در سال 1400، تنها 02/ 0 درصد از عایدی مالیاتی پیش بینی شده از محل دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت (با ارزش بالاتر از 15 میلیارد تومان)، محقق شد. این مقدار بر اساس آمار اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی در 8 ماه اول امسال نیز معادل تحقق حدود 3 درصدی تا به امروز است.

دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد صرف نظر از اینکه سیاستگذار بخش مسکن و البته سیاستگذار مالی برای تنظیم بازار مسکن از بابت مهار تورم ملکی و کنترل خریدهای غیرمصرفی (سفته بازی)، مسیر بیراهه را به راه اصلی ترجیح داده است، اما در همین مسیر بدون مقصد نیز معادله ای برای اعمال سیاست خود طراحی نموده است که به نظر می رسد خود نیز در اجرایی شدن آن تردید دارد. یا به عبارت دیگر، روی عایدی ناشی از این مالیات عملا حسابی باز ننموده است. شاهد این مدعا در معین عدد تکراری عایدی پیش بینی شده 707 میلیارد تومانی از محل مالیات بر املاک لوکس برای سومین سال پیاپی به رغم تورم بالای مسکن در سه سال گذشته، افزایش سقف قیمت واحدهای مسکونی مشمول این مالیات در لوایح بودجه سه سال اخیر و بعلاوه تحقق کمتر از یک درصدی در سال گذشته و حدود 3 درصدی در 8 ماه اول امسال است.

مالیات ستانی یا مالیات نستانی؟

صورت مساله ای که سیاستگذار بر مبنای آن اقدام به طراحی مسیر مالیاتی برای مهار تورم ملکی نموده است، بین کارشناسان، متقاضیان بازار مسکن و سیاستگذار مشترک است؛ صورت مساله تورم بی سابقه در بخش مسکن، خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار و تداوم تحرکات سفته بازی و خریدهای غیرمصرفی در بازار به عنوان یکی از دلایل اصلی افزایش سرعت رشد قیمت در بازار ملک است؛ اما در همه سال های اخیر سیاستگذار به جای آنکه برای مهار تورم ملکی و محدود سازی خریدهای سرمایه ای و تحرکات سفته بازی، مسیر اصلی و درست را طراحی و طی کند، ترجیح داده است ابزارهای مالیات خانه های خالی و مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت و اخیرا در یک تصمیم نو مالیات بر عایدی سرمایه ملکی را فعال کند. در شرایطی که بنا بر آمارهای موجود دو مالیات شامل مالیات خانه های خالی و مالیات از املاک لوکس و گران قیمت عملا پیروزیت آمیز نبوده است، شکل سوم یا شکل نو مالیات ملکی طراحی شده در قالب مالیات عایدی سرمایه نیز، در واقع نوعی ابرمعافیت را برای طیف گسترده ای از ملاکان تدارک دیده است. از نگاه کارشناسان و تجارب جهانی، با وضعیتی که اقتصاد ایران و بعلاوه اقتصاد مسکن کشور با آن روبرو است، این جعبه ابزار سه وجهی مالیاتی، عملا و برخلاف میل سیاستگذار و نیتی که در پس آن برای مهار تورم ملکی وجود دارد، به جای مالیات ستانی، مالیات نستانی را دنبال می نماید.

جزء اول جعبه ابزار مالیاتی برای مهار تورم ملکی شامل دریافت مالیات از خانه های خالی است که در سال های اخیر و به موجب قانونی که در این زمینه مصوب شد، در برنامه های دولت قرار گرفته است اما عملا کارنامه این مالیات ملکی، پیروزیت آمیز نبوده است. بر اساس قانون مالیات خانه های خالی عملا سه واحد مسکونی فرد مالک، معاف از مالیات است. یک خانه به عنوان اقامتگاه اصلی حتی در صورتی که فرد در خارج از کشور سکونت داشته یا بنا به هر دلیلی تمایل به سکونت در واحد دیگری به صورت استیجاری یا... داشته باشد از مالیات معاف است. از سوی دیگر، یک واحد مسکونی خالی در همان شهر محل اقامت اصلی سرپرست خانوار در صورتی که به نام عضو دیگری از اعضای خانواده وی بوده و به صورت خالی نگهداری گردد نیز از مالیات معاف است. این در حالی است که خانه دوم یا اقامتگاه فرعی فرد مالک در شهری غیر از شهر اصلی محل اقامت او نیز در صورت خالی بودن، از مالیات معاف است. بنابراین در مجموع سه واحد مسکونی متعلق به یک فرد یا یک خانوار از مالیات معاف است.

این در حالی است که تعداد افرادی که بیش از سه واحد مسکونی خالی از سکنه داشته باشند آن قدر زیاد نیست و عمده واحدهای خالی متعلق به دو و سه خانه ای هاست.

دومین مالیات، مالیات طراحی شده و در نظر گرفته شده برای املاک مسکونی لوکس و گران قیمت است. در خصوص این مالیات نیز دو نکته مهم وجود دارد؛ اول آنکه سقف واحدهای مسکونی مشمول این مالیات 20 میلیارد تومان و بیشتر معین شده است! این در حالی است که کف قیمتی معین شده برای این مالیات، عدد بالایی است و بخش زیادی از واحدهای لوکس و گران قیمت را دربرنمی گیرد. به عبارت بهتر، هم اکنون قیمت بسیاری از واحدهای مسکونی که به آنها لوکس و گران قیمت اطلاق می گردد از 20 میلیارد تومان کمتر است. بنابراین تعداد زیادی از املاک مسکونی لوکس و گران قیمت به جهت بالا بودن کف ارزش گذاری این واحدها در لایحه مالیاتی دولت، مشمول این مالیات نشده و عملا معاف از مالیات هستند.

این در حالی است که از سال گذشته، مالیات ستانی با فرمول پلکانی، جای خود را به مالیات گیری با نرخ ثابت داده است. در سال های 99 و 1400، مبنای دریافت مالیات از خانه های لوکس بر اساس ارزش گذاری پلکانی بود. به این صورت که در قوانین بودجه هر دو سال 99 و 1400، این گونه معین شد که املاک با ارزش 10 میلیارد تومان و بالاتر مشمول مالیات بر خانه های لوکس و گران قیمت خواهند شد. فرمول مالیات گیری نیز این گونه معین شد: نسبت به مازاد 10میلیارد تومان معادل 1/ 0 درصد، از 15 میلیارد تا 25 میلیارد نسبت به مازاد 15 میلیارد معادل 2/ 0 درصد، از 25 میلیارد تا 40 میلیارد نسبت به مازاد 25 میلیارد معادل 3/ 0 درصد، از 40 میلیارد تا 60 میلیارد نسبت به مازاد 40 میلیارد معادل 4/ 0 درصد و نسبت به مازاد 60 میلیارد تومان معادل 5/ 0درصد مالیات گرفته می گردد. اما از سال گذشته، مبنای نرخ مالیاتی تغییر کرد و گفته شد واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای مجاز که ارزش آنها بیش از 20 میلیارد تومان باشد مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به مقدار دو در هزار یا همان 2/ 0 درصد می شوند. این در حالی است که در جهان معمولا، املاک گران قیمت تر مالیات با نرخ بالاتری می دهند و معین نیست با چه هدفی مبنای پلکانی مالیات گیری از لوکس ها در دو سال اخیر تغییر نموده است.

معافیت 4 خانه از مالیات سوداگری

اما آنالیز ها نشان می دهد قرار است سریال مالیات نستانی در سال 1402 به دو شکل اجرا گردد. شکل اول مربوط به ابرمعافیت طیف گسترده ای از ملاکان از مالیات بر عایدی سرمایه است. اخیرا سیاستگذار یک مالیات نو به عنوان مالیات برعایدی سرمایه را تهیه نموده و در مسیر تصویب قرار داده است. اگر چه بر مبنای این طرح و بعلاوه گزارش هایی که در قالب جوابیه به طور مکرر از سوی وزارت اقتصاد منتشر می گردد هدف از این طرح مالیاتی، کنترل همه بازارهاست اما محتوای این مالیات نشان می دهد که هدف اصلی کنترل بازار مسکن و مهارسوداگری ملکی است. در یکی از همین جوابیه ها که خطاب به یک گزارش جهانی اقتصاد درباره مالیات بر عایدی سرمایه مسکن از سوی وزارت اقتصاد منتشر شد بر معافیت معامله چهار خانه از این مالیات تاکید شده است.

اخیرا روابط عمومی و اطلاع رسانی وزارت امور مالی و دارایی در پاسخ به گزارش مورخ 22/ 10/ 1401 روزنامه جهانی اقتصاد با عنوان مالیات نو؛ راه یا چاه به صراحت اعلام نموده است که در طرح مالیات بر عایدی سرمایه، معافیت هایی مانند معافیت ملک به تعداد اعضای خانوار (تا چهار ملک)، برای هر شخص حقیقی گنجانده شده است. معافیت چهار ملک از مالیات بر عایدی سرمایه در حالی در این جوابیه وزارت امور مالی و دارایی مورد تاکید قرار گرفته است که این معافیت را می توان نوعی ابرمعافیت معرفی کرد. چرا که عمده فعالیت های سفته بازی و سوداگری با تیراژ کمتر از چهار واحد مسکونی انجام می گردد و سفته بازی از سوی ملاکانی که بیش از چهار خانه دارند کمتر از ملاکان چهارخانه ای و کمتر است. از سوی دیگر به قدری سود سفته بازی بالاست و بعلاوه زمان خرید و فروش ملک نسبت به سایر دارایی های زود نقدشونده طولانی تر است که معافیت چهار خانه از این مالیات، به معنای معاف شدن طیف گسترده ای از سفته بازان ملکی از این نوع مالیات سفته بازی (مالیات بر عایدی سرمایه) است.

دو فرض محال معین عایدی مالیاتی

سیاستگذار در یک اقدام تامل برانگیز در حالی اقدام به معین عایدی 707 میلیارد تومانی دولت از محل مالیات گیری از املاک لوکس و گران قیمت نموده است که در این زمینه دو فرض محال وجود دارد. به شکلی عجیب و معنادار هم عایدیهای دولت از این مالیات و هم عایدی دولت از محل مالیات خانه های خالی در لایحه بودجه 1402، با عایدی معین شده در دو سال قبل برابر است. برای سومین سال پیاپی عایدی دولت از مالیات خانه های خالی 2 هزار میلیارد تومان و برای مالیات خانه های لوکس 707 میلیارد تومان در نظر گرفته شده است. دو فرض محال برای ثابت بودن این ارقام می توان مطرح نمود. فرض اول این است که آیا سیاستگذار تصور نموده است قرار است تعداد املاک مشمول این مالیات افزایش پیدا نکند؟ و فرض یا سوال دوم این است که آیا قیمت ملک در این سه سال بدون تغییر بوده است که سیاستگذار برای هر سال عایدی مالیاتی ثابت درنظر گرفته است؟

در نهایت و با منفی شدن جواب هر دو این سوال که به معنای رد هر دو فرضیه است علائمی از اینکه چرا سیاستگذار برای سومین سال پیاپی عایدی خود از محل مالیات از خانه های خالی و مالیات از خانه های لوکس و گران قیمت را ثابت نگه داشته است، رصد می گردد.

دیدگاه های کارشناسی در این زمینه نشان می دهد بر اساس تجارب سال های قبل، امسال هم دولت چندان امیدی به وصول عایدی مالیاتی از این دو محل ندارد. عایدی707 میلیارد تومانی از مالیات املاک گران قیمت در لایحه بودجه 1402 در حالی معین شده است که در سال 1400، تنها 202 میلیون تومان معادل 02/ 0 درصد از هدف معین شده برای دریافت این مالیات محقق شد. در سال 1400، سازمان امور مالیاتی 11 هزار و 245 واحد مسکونی مشمول این مالیات را شناسایی و خاطرنشان کرد برآورد می گردد 421 میلیارد تومان از این خانه ها مالیات گرفته گردد اما در نهایت و عملا 02/ 0 از هدف کل 707 میلیارد تومانی، یعنی 202 میلیون تومان مالیات گرفته شد. بنا بر گزارش سازمان امور مالیاتی بعلاوه در 8 ماه اول امسال، تنها 21 میلیارد تومان مالیات از واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت وصول شده است که این نیز تنها 3 درصد از هدف عایدیی دولت از مالیات 707 میلیارد تومانی است.

راه حل چیست؟

سیاستگذار در حالی بر تدارک اهرم های مالیاتی فرعی مانند مالیات خانه های خالی، مالیات خانه های لوکس و گران قیمت و مالیات بر عایدی سرمایه ملکی، برای مهار تورم ملکی و کنترل سوداگری و سفته بازی و معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن تاکید دارد که آنالیز های کارشناسی هر سه مورد از این مالیات ها را برای هدف معین شده، ناکارآمد و غیرموثر می داند. کارشناسان معتقدند ضروری است سیاستگذار مسکن با نگاه به واقعیت های اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن نسبت به تدارک جعبه ابزار مهار تورم ملکی اقدام کند و بیراهه های سیاستگذاری را کنار بگذارد.

در شرایط تورمی، اقدام اول و اولویت ضروری برای مهار تورم ملکی، مهار تورم عمومی و انتظارات تورمی است. در شرایط تورمی اولویت سیاستگذاری باید بر سیاست های کنترل تورم باشد. در صورتی که موتور تورم ملکی به واسطه مهار تورم عمومی خاموش شد، سیاستگذار در وهله بعد می تواند با ورود به درون بازار مسکن از داخل این بازار، ابزارهای مهار تورم را به کار بگیرد. در داخل بازار مسکن نیز اهرم مالیاتی موثر برای مهار سفته بازی و ایجاد هزینه برای ملاکان، محتکران و سوداگران هیچ کدام از سه مالیات طراحی شده از سوی سیاستگذار (مالیات خانه های خالی، مالیات عایدی سرمایه و مالیات خانه های لوکس و گران قیمت) نیست؛ مسیر اصلی مالیاتی که در کشورهای پیروز جهان در این زمینه دنبال می گردد ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکان و سفته بازها از کانال دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی است. این روش نه تنها ملاکی و سفته بازی را محدود نموده و مسکن را به کالایی مصرفی تبدیل می نماید بلکه از سوی دیگر امکان فرار مالیاتی یا معافیت های کلان برای طیف های گوناگون سفته بازها و سوداگران ملکی را مسدود می نماید.